"Хочется сказать пару слов о состоянии ипотечного кредитования в России и перспективах отечественного рынка недвижимости. Накануне В.Путин, выступая на инвестфоруме "Россия зовет!", рассказал о рекордном объеме кредитов, выдаваемых на покупку жилья (в этом году их сумма может превысить 3,5 трлн рублей против 3 трлн в прошлом и 2 трлн в 2018 году). Оптимизм главы государства несколько контрастировал, однако, с заявлениями Банка России, несколько раз предупреждавшего об опасностях слишком активного ипотечного кредитования, а также с оценками экспертов, говорящих о переоцененности российской недвижимости", - пишет экономист в Facebook.
"Оценивая ситуацию, я бы в данном случае поддержал оптимизм В.Путина: развитие ипотеки для России - хорошая новость. Я даже не говорю о том, что мы тем самым создаём экономическую модель, схожую с западной (с 2004 по 2015 год число выданных кредитов выросло в 40 раз, а их совокупный объем в рублях - более чем в... 200 раз - и в результате началось активное снижение ставок, опустившихся с 14,4% в 2015 году вдвое - до 7,3% в августе этого года).
Важнее то, что ипотечное кредитование сейчас поддерживает строительный бизнес, в котором нет признаков "перегрева" и спрос на недвижимость, цены на которую в последнее время отнюдь не "пузырятся".
Основными отличиями российского рынка недвижимости от, например, американского накануне 2008 года я бы назвал три. Во-первых, цены находятся далеко не на пиковых значениях: уже в 2008-2010 годах коррекция составила более 30% в долларовом эквиваленте, а к концу 2019 года долларовые цены на российскую недвижимость были в среднем в 2,6-3 раза ниже, чем весной 2008 года - при том, что долларовый эквивалент средних зарплат сейчас находится на уровне 2008 года. Во-вторых, развитие ипотеки даже в нынешних масштабах не более чем поддерживает строительный бизнес "на плаву" (с максимума в 85,3 млн кв. м вводимого в год жилья в 2015 году объемы сократятся до 75 млн кв. м в текущем году, несмотря на то, что их неоднократно планировалось довести до 120 млн кв. м в год).
Фактически стройкомплекс имеет мало шансов даже на сохранение нынешней ситуации без "подпитки" со стороны ипотечников - и продление программы льготного кредитования под 6,5% до середины 2021 года выглядит совершенно разумной мерой.
В-третьих, в России объемы ипотечного кредитования не слишком велики: по итогам этого года совокупная задолженность по данному виду кредитов не превысит 10 трлн рублей, или около 9% ВВП (в США она составляла 75% ВВП по итогам прошлого года).
Наконец, самый важный вопрос, который часто задают, состоит в том, насколько возможен сценарий катастрофического падения платежеспособности заёмщиков с последующими дефолтами, сбросом залогов и ростом социальной напряженности. На мой взгляд, такая ситуация маловероятна прежде всего по двум причинам. С одной стороны, стабильность рублевых цен и невозможность снижения цен первичного рынка, во многих регионах приблизившихся к себестоимости, делают залоги недвижимости надежным обеспечением даже несмотря на то, что в последнее время доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% приблизилась к половине их общего числа.
С другой стороны, российская ипотека является бизнесом государственным - с 2014 года доля госбанков на рынке колеблется в диапазоне 83-86% (причем на Сбер и ВТБ приходится более 70% рынка) - и это является своего рода гарантией того, что власти поддержат если и не непосредственно заёмщиков, то банки в случае возникновения экстраординарной ситуации.
Поэтому, повторю еще раз, я бы скорее порадовался продлению программы льготной ипотеки и предположил, что в любой ситуации правительство купирует кризисные явления, если таковые возникнут на этом рынке.".