ДМИТРИЙ ДОКУЧАЕВ, редактор отдела экономики журнала "The New Times":
Выступая на cъезде "Единой России", Владимир Путин говорил не столько как политический лидер, сколько как премьер-министр, занимающийся решением хозяйственных проблем. Во всяком случае, большую часть его доклада занимало перечисление вполне конкретных экономических мер, которые правительство либо уже применяет, либо собирается задействовать в ближайшее время в борьбе с кризисом.
Пожалуй, детальнее других оказались расписаны меры на поддержку ипотеки. Тем самым Путин лишний раз продемонстрировал, какое значение правительство уделяет проблеме повышения доступности жилья.
Казалось бы, об этом же свидетельствуют и названные премьером цифры: на поддержку ипотечного кредитования в 2010 году планируется дополнительно выделить 250 млрд рублей. Эта нешуточная для кризисного года сумма должна сложиться из средств Внешэкономбанка и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также за счет пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа.
По замыслу премьера, выделенные средства должны способствовать появлению у банков "длинных денег", что, в свою очередь, приведет к снижению средней ставки по ипотечным кредитам с нынешних 14-15% до 10-11% уже в первом квартале 2010 года.
Теоретически все правильно: выделение 250 млрд означает, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет выкупать в соответствующих объемах закладные у коммерческих банков, которые осуществляют ипотечное кредитование. А раз появляется увеличенный спрос на закладные, то банки более активно начнут осуществлять ипотечное кредитование, выводя средства из операций фондового рынка, зарубежных операций или средств, размещенных на депозитах ЦБ.Иными словами, банки смогут предъявить большее предложение финансовых ресурсов для потребителей ипотеки. Что, по идее, должно сделать ипотеку более доступной.
Проблема в том, что выделенной суммы просто не хватит для того, чтобы серьезно активизировать процесс ипотечного кредитования. Ведь в кризис ипотека не просто остановилась - это было бы еще полбеды: она оказалась в глубоком кризисе. Если называть вещи своими именами, то огромное количество заемщиков просто не в состоянии в настоящее время платить за жилищный кредит. По официальным данным АИЖК, проблемными сегодня считается 60 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 90 млрд рублей.
Независимые эксперты утверждают, что при более жестком подсчете плохих долгов по Международным стандартам финансовой отчетности, официальные цифры нужно будет увеличивать как минимум вдвое. Если так, то нехитрый подсчет показывает: выделенной государством на следующий год суммы хватит фактически лишь на то, чтобы хоть как то решить для банков проблему уже существующих плохих долгов по ипотечным кредитам, а отнюдь не для того, чтобы заново завести мотор жилищного кредитования.
И уж конечно этих средств недостаточно для того, чтобы снизить банковский процент по ипотеке. Его снижение опять же определяется не волей государства, а размером плохих долгов, из-за наличия которых банки вынуждены держать свои проценты по ипотечным кредитам высокими. Ведь в эти проценты закладываются риски уже имеющихся и будущих невозвратов.
По оценкам независимых экспертов, 250 млрд рублей хватит лишь на то, чтобы откупить на рынке где-то 3% предложения. В лучшем случае, это может оживить ограниченный сектор льготной ипотеки – например, для военных или для многодетных семей. Что само по себе неплохо, но к решению задачи массового повышения доступности жилья отношения не имеет.
А для того, чтобы действительно сделать жилье доступным, нужно во-первых, повысить платежеспособный спрос населения. Понятно, что за время кризиса он в разы упал. Его подъем – задача макроэкономическая, и простым выделением миллиардов на ипотеку не решается. Во-вторых, требуется понизить цену на жилье.
В начале кризиса некоторые "горячие головы" предсказывали, что цены на квадратные метры рухнут, но этого не случилось - можно констатировать, что они лишь ненамного кое-где понизились. А чтобы их снижение оказалось ощутимым, никаких волшебных способов не существует - надо больше строить, чтобы ликвидировать в стране дефицит жилья.
Однако амбициозные задачи времен нацпроекта "Доступное жилье" - возводить ежегодно по 100-120-140 млн кв метров – в связи с кризисом сданы в утиль. Строительная отрасль прочно "лежит на боку". В этом году ожидается сдача примерно 53 млн кв метров, а цель на ближайшие годы хотя бы добраться до исторического максимума 1985 года, когда было сдано 63 млн кв метров. С такими темпами жилищного строительства квадратный метр еще долго будет оставаться дефицитным товаром, а значит, по всем законам рынка, и стоить будет дорого.
Впрочем, даже те, кто приветствует выделение правительством дополнительных средств на ипотеку, высказывают тревогу: если с помощью выделенных миллиардов все-таки удастся раскрутить спрос на ипотеку, то рост платежеспособного спроса лишь подтолкнет вверх и цены на квартиры.
Получается своего рода замкнутый круг: правительство готово вливать все новые миллиарды на то, чтобы оживить рынок жилищного кредитования, однако, с одной стороны, есть серьезные сомнения в том, что этих денег хватит для нового старта, а с другой – если они сработают по назначению, то это может привести к новому подъему цен на квадратные метры. Плохо то, что какой бы сценарий не реализовался, жилье от этого доступнее не станет.