В Германии традиционно лишь относительно небольшая часть жителей владеет собственной недвижимостью - около 42% населения. Остальные 58% снимают жилье (для примера, - в Румынии 96% населения владеют собственным жильем).
Немцы снимают более 25 миллионов домов и квартир у частных лиц, так как государственного жилья в Германии вообще нет (в дешевые муниципальные квартиры селят только малоимущих по направлению от соцобеспечения). Именно поэтому в Германии права людей, снимающих жилье, защищены как нигде в мире, благодаря не только законодательству страны, но и неправительственной общественной организации "Немецкий союз квартиросъемщиков", который бдительно следит за соблюдением законов и прав жильцов.
Всегда кто-то из квартиросъемщиков недоволен повышением квартплаты, кто-то считает, что ее надо снизить из-за сломанного лифта, кто-то жалуется на хозяев, которые отказываются делать ремонт и так далее... В "Союзе квартиросъемщиков" они обязательно получат быструю и квалифицированную помощь.
"Союз квартиросъемщиков" был создан более 100 лет назад и быстро завоевал авторитет и популярность. Сегодня это - мощная организация, в которой состоит более 1 миллиона человек. Точнее говоря, это множество организаций, объединенных в единый Союз. В каждом крупном городе Германии есть свое объединение квартиросъемщиков. По всей стране их около 320. Самое большое - в Берлине, где его членами являются 170 тысяч человек, в Мюнхене - 68 тысяч, Гамбурге - 66 тысяч. Вступить в Союз может любой. Годовой взнос - от 50 до 100 евро в разных федеральных землях. Это очень маленькие деньги, если учесть, что в ответ члены Союза получают профессиональную помощь адвокатов, специализирующихся в этой области права.
Как сообщает Deutsche Welle, огромное влияние "Союза квартиросъемщиков" объясняется еще и той важной ролью, которую играет эта организация в политической жизни Германии. Без Союза в Германии не принимается ни один закон, регламентирующий сдачу жилья и служебных помещений, их оплату, ремонт, отношения хозяев и арендаторов и так далее. О значении и авторитете Союза квартиросъемщиков говорит, например, тот факт, что на последнем съезде этой неправительственной организации в июне 2019 года выступала канцлер Германии Ангела Меркель.
Обычно достаточно бывает грозного письма хозяину квартиры на бланке "Союза квартиросъемщиков", подписанного адвокатом Союза, чтобы возникший конфликт разрешился.
Если хозяин жилья повысил квартплату, то адвокат Союза проверяет, соответствует ли она среднестатистической квартплате в городе и районе. Такие данные приводятся в официальных справочниках, которые выпускаются муниципалитетами примерно раз в два года. В справочниках учитывается не только расположение квартиры, но и качество жилья, его комфортность. Хозяин, сдающий жилье, не имеет права требовать за него больше, чем предусматривает местный справочник.
Но повысить арендную плату даже до "законного" уровня не просто. Большинство немцев живут в снятых квартирах в течение многих лет, и та сумма, которая когда-то была указана в подписанном ими договоре, естественно, ниже сегодняшней среднестатистической. Но даже это не значит, что хозяева могут потребовать большей оплаты, так как немецкий закон разрешает повышать арендную плату (и то только до установленного "законного" уровня) максимум на 20% в течение трех лет.
Если повышение - неважно какое - уже было, то до следующего хозяин обязан ждать минимум 15 месяцев. Только раз в 15 месяцев в Германии разрешено повышать арендную плату. Причем, хозяин обязан за три месяца до этого предупредить о повышении квартиросъемщика.
Хозяин жилплощади тоже может обратиться в суд, но судиться с высокопрофессиональными адвокатами из "Союза квартиросъемщиков" осмеливаются немногие. Всего 3% конфликтных дел, с которыми люди, снимающие квартиры, обращаются в Союз, доходят до суда. Остальные разрешаются на более ранней стадии - и чаще всего в пользу квартиросъемщиков.
Самая распространенная в Германии причина конфликтов с хозяевами жилья - повышение платы за квартиру или коммунальные услуги. На втором месте - те или иные недостатки квартиры, которые, несмотря на обращения к ее хозяевам, не устраняются. В этом случае квартиросъемщик имеет законное право платить меньше.
В Германии даже существует "штрафной каталог", опирающийся на предыдущие судебные решения: за неисправный лифт можно снизить арендную плату за квартиру до 20% в зависимости от этажа; за строительный мусор у подъезда - на 10%; за строительный шум - до 25%; за сломанную входную дверь в дом - на 5%; за плесень в ванной - до 30%; за неработающие зимой батареи - на все 100%.
Законным поводом для снижения арендной платы может быть даже то, за что хозяева ответственности не несут и повлиять на это никак не могут: из-за открывшейся рядом шумной дискотеки плату аренду можно снизить на 30%, из-за запахов ресторана или кафе на первом этаже - на 12%.
Расторгнуть договор аренды и выгнать жильца хозяевам тоже не удастся. Без уважительных причин вообще никого выгнать нельзя. А уважительными по закону считаются только две причины: жильцы грубо нарушают договор (несколько месяцев не платят аренду или не оплачивают накладные расходы, включают громкую музыку по ночам, скандалят с соседями и т.д.; и если хозяин или его ближайшие родственники (родители, дети) сами собираются въехать в эту квартиру.
Но даже в этих случая придется долго ждать - выселить жильцов сразу нельзя. По закону, если люди снимали квартиру до пяти лет, то их ни при каких обстоятельствах нельзя выселить раньше, чем через три месяца. А если они жили больше пяти лет, то обязательная отсрочка составляет полгода. Чтобы выселить жильцов, владельцам квартир и домов приходится даже платить им большие неустойки и отступные.