В период бума на рынке недвижимости инвесторы оценивали девелоперские компании на основе стоимости чистых активов и земельных участков. Этот подход полностью дискредитировал себя. Акции компаний недвижимости с момента размещения до апреля этого года проиграли индексу РТС в среднем 67% и по-прежнему находятся на дне. Однако эксперты ожидают, что недвижимость будет дорожать, а компании будут постоянно пересчитывать стоимость чистых активов в сторону повышения, пишет Forbes Russia.
Главный фактор, препятствующий началу нового цикла на западном рынке недвижимости, - чрезмерная долговая нагрузка. Однако в России такой проблемы нет, отмечают аналитики "Тройки Диалог". Напротив, уровень долга низкий. Объем ипотечных кредитов составляет лишь 2,5% ВВП, но он будет расти по мере снижения стоимости заимствований и увеличения сроков кредитования. Это также подтолкнет цены вверх. Положительный циклический эффект дополняется структурной нехваткой предложения недвижимости в России.
По мнению экспертов, для того чтобы выбрать привлекательную компанию для инвестиций, во-первых, оценивать следует не активы, а финансовые поступления девелоперов - регулярные денежные потоки или прибыль. Во-вторых, стоит провести различия между бизнес-моделями в секторе недвижимости. Вертикальная интеграция (наличие собственного производства стройматериалов) и фокус на жилищном строительстве - вот признаки успешного бизнеса. Акцент на спекуляциях с землей и аренде пока не привел к хорошим результатам, а жизнеспособность традиционного девелопмента (покупка земли - строительство объекта - продажа) до сих пор под вопросом.
Отличить привлекательную компанию от непривлекательной позволяют и ряд других параметров: корпоративное управление, история успешного строительства, успешная финансовая деятельность, регион присутствия и долговая нагрузка. Мы попытались оценить их.
Лидером по этим параметрам является санкт-петербургская LSR Group, вертикально интегрированная компания, специализирующаяся на строительстве жилья (ее основной пакет принадлежит сенатору от Ленинградской области Андрею Молчанову). К достоинствам компании относятся удачная бизнес-модель и опыт успешной реализации большого числа прибыльных проектов. Кроме того, компанию всегда отличало высокое качество корпоративного управления.
Стоит обратить внимание на AFI Development (подконтрольна израильскому предпринимателю Льву Леваеву). Компания работает на перспективных рынках торговой и офисной недвижимости в Москве, не имеет большой задолженности и относительно благополучно пережила кризис. Впрочем, не факт, что традиционные девелоперы, к которым относится и AFI Development, могут преуспеть на сложном московском рынке. Кроме того, на фондовом рынке может возникнуть избыточное предложение бумаг компании: около 17% ее акций в 2009 году перешли в собственность держателей облигаций материнской компании в рамках реструктуризации долга. И наконец, корпоративное управление AFI Development оставляет желать лучшего.
Еще одна идея - RGI International (принадлежит Борису Кузенцу), которая специализируется на строительстве элитного жилья (в том числе на Остоженке). Привлекательна она тем же, чем и AFI Development: работой на перспективном рынке, успешным преодолением кризиса, низким уровнем задолженности. Из недостатков следует отметить относительно небольшое количество завершенных проектов и очень скромный портфель новых. Кроме того, значительную часть стоимости чистых активов (СЧА) компании составляет стоимость земельных участков.
Принимая решение об инвестировании в сектор недвижимости, не стоит забывать и о рисках. Главные из них: цены на недвижимость в России часто несопоставимы с доходами населения, иногда выше, чем в Европе, и напрямую зависят от цен на нефть. Кроме того, российский рынок недвижимости - один из наименее прозрачных в мире. Впрочем, до кризиса это не мешало ему расти, резюмируют аналитики "Тройки Диалог".