Российское правительство в конце июля объявило, что надо запретить долевое строительство, но вскоре выяснилось, что все не столь радикально. Если застройщики смогут убедить чиновников, что на падающем российском рынке не обойтись без дольщиков, то власти снова могут ограничиться полумерами. В итоге часть дольщиков опять окажется в категории обманутых. Такой прогноз дает журнал "Коммерсант-Деньги", опросивший аналитиков и участников рынка.
Издание напоминает, что закон 214-ФЗ о долевом строительстве, который сейчас собираются править, вступил в силу 1 апреля 2005 года. "Тогда это была революция! На тот момент на рынке заключались миллионы видов договоров. Договоры об участии в строительстве, инвестиционные договоры, договоры о присоединении к коллективному строительству, предварительные договоры... Это не носило никакой юридической нагрузки, это была просто филькина грамота", - вспоминает Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда "Институт экономики города".
Закон прежде всего защитил дольщиков от откровенных мошенников: права покупателей фиксирует регистрационная палата, что позволяет избежать часто встречавшихся ранее двойных продаж. Однако инвестиционный риск дольщика был снижен лишь отчасти. В этом году эксперты заговорили о том, что в Подмосковье скоро появится новая волна обманутых дольщиков.
Единственный выход, полагают сегодня в правительстве Мособласти, активно лоббирующем поправки в закон, - введение обязательной банковской гарантии. "Причем банки должны быть не "мусорные", а 20 крупнейших, у которых банковская гарантия является банковской гарантией. Институт банковской гарантии понятен, он используется и при госзаказе, и при бюджетном строительстве", - говорит зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Сейчас покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства позволяет сэкономить до 30% стоимости. Появление же банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство, предупреждают застройщики.
"Идеальная схема, работающая в развитых странах"
"Пока из того, что мы знаем, рабочей группой будет обсуждаться все-таки не полная отмена 214-ФЗ, а ужесточение требований к застройщикам по привлечению денег от дольщиков. И второе - схема продажи через накопительные счета, при которой физлицо открывает аккредитивный счет в банке, кладет деньги, а банк кредитует всю стройку", - рассказывает президент ГК "Мортон" Александр Ручьев, являющийся членом рабочей группы по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ, созданной при Минстрое.
"У нас есть концептуальная идея постепенного ухода от финансирования за счет граждан к проектному финансированию за счет банков, как в развитых странах", - рассказывает Татьяна Полиди.
Если объект недвижимости еще не построен, человек должен быть защищен: "Мы считаем оптимальной модель, когда покупатель вносит не более 10% стоимости в виде задатка. И все. Пока объект не построен, пока человек не увидит свою квартиру, оставшиеся 90% он не платит", - говорит Татьяна. Эти деньги застройщику дает банк в качестве проектного финансирования, которое подкреплено тем, что он уже заключил договоры купли-продажи будущих квартир с гражданами. То есть у него есть гарантия спроса.
Соответственно, когда строительство завершено, гражданин может обратиться в банк и под залог уже существующей квартиры взять стандартный ипотечный кредит, чтобы заплатить застройщику. "Но это идеальная схема, работающая в развитых странах - в США, Германии, Франции, везде. Она возможна при наличии доступных кредитных ресурсов, с чем у нас сегодня, конечно, проблема", - отмечает Полиди.
Цены не обязательно сильно вырастут
Если средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в банке, а банк будет выплачивать их застройщику под небольшой процент, то девелопер сам сможет получить кредит дешевле. "В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет либо он будет незначительным - в пределах 3-6%. При этом изменение схемы покупки "дольщик-застройщик" на "дольщик-банк-застройщик" сделает ДДУ более прозрачным и надежным", - считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Герман Елянюшкин полагает, что не обязательно получать банковскую гарантию на весь объем строительства сразу: "Можно получить на какой-то лимит - на первые 100 квартир. После реализации лимита получить гарантию на следующий лимит. Это уже механизм. И законодательство сильно менять не надо".
Застройщики, естественно, убеждены, что реформа 214-ФЗ является вредной инициативой, особенно в кризис. "Дополнительное ограничение потенциала девелоперов по выводу новых объектов в строительство - а иначе инициативу ввести банки в цепочку "застройщик-покупатель" я оценить не могу - как минимум несвоевременно", - говорит член правления "Группы ЛСР" Иван Романов, вошедший в состав рабочей группы при Минстрое.
"Когда в 2005 году принимался 214-ФЗ, никто из застройщиков его не хотел! И разговоры были точно такие же: что стройка встанет, рынок рухнет, денег не будет и не будет жилья. А сейчас застройщики просят: не отменяйте 214-ФЗ", - комментирует Татьяна Полиди.
Если покупка новостройки в нынешних условиях может свестись к лотерее, то это ненормально, добавляет руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.ru Олег Репченко. Эксперт напоминает очевидное: одно дело, когда на рынке играют профессионалы, другое - когда обыватели, рискующие остаться с детьми на улице. При нынешней схеме, как ее ни улучшай, такая опасность сохраняется.