Средняя стоимость жилья в Москве на этой неделе преодолеет психологически важный рубеж в 4 тысячи долларов за квадратный метр. По данным аналитического портала irn.ru, за предыдущую неделю столичное жилье подорожало на 1% - до 3992 долларов за квадратный метр. Несмотря на то что в отличие от прошлых лет на рынке не произошло традиционного осеннего всплеска цен, жилая недвижимость продолжает дорожать в среднем на 0,8-1% в неделю, что соответствует доходности в 40-50% годовых. Это примерно в два раза медленнее, чем полгода назад.
- Спрос на квартиры вдвое ниже предложения
- Рейтинг самых дорогих новостроек Москвы
Снижение доходности вложений в столичную жилую недвижимость сопровождается увеличением предложения, свидетельствует "Независимая газета". По данным исследовательской компании Russian Reseach Group в период с 14 по 20 сентября недельный объем предложения в Москве достиг 18510 квартир, что на 30% больше, чем в августе. Не исключено, что этот процесс продолжится и дальше. Наиболее осторожные инвесторы, опасаясь стагнации или даже снижения цен, начинают распродавать скопившиеся у них квартиры. Новой тенденцией на рынке стало увеличение среднего срока экспонирования продаваемого жилья. Если весной выставленная на продажу столичная квартира находила покупателя в среднем за 10 дней, то сейчас этот срок увеличился до 45 дней.
Существует несколько фундаментальных причин, которые в будущем приведут к увеличению количества выставляемых на продажу квартир и к стабилизации цен на рынке недвижимости. В частности, из-за снижения темпов удорожания московской недвижимости на рынке увеличивается количество альтернативных многоступенчатых сделок, которые раньше из-за коротких сроков экспонирования разрушались на стадии их проектирования. Сейчас в базы риелторов поступает все больше предложений по обмену вторичного жилья на большее с доплатой.
Увеличению объема предложения способствуют и увеличившиеся продажи инвестиционных квартир. "Достаточно вспомнить те же "Алые паруса", у которых было много перепродаж на вторичном рынке. Общий объем продаж на рынке недвижимости увеличился, и это связано в том числе и с тем, что сейчас многие работают как девелоперы - делают проект и потом продают как готовый бизнес", - напоминает директор по коммерческой недвижимости агентства Penny Lane Realty Алексей Могила. Другие участники рынка отмечают, что застройщики уже начинают приспосабливаться к тяжелым условиям, возникшим после принятия закона о долевом строительстве. "Строительные компании приспособились к новым условиям, активно применяя вексельные схемы, кроме того, многие из них начали строить на собственные деньги, без привлечения дольщиков. В то же время спрос постепенно начинает падать, так как значительная часть потенциальных потребителей не успевают за ростом цен и решили отложить покупку", - говорит начальник аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник.
Свою долю в сокращение спроса вносит и массовый переход многих застройщиков от механизмов долевого строительства при реализации квартир к вексельным схемам. Не все банки готовы предоставлять ипотечные кредиты под векселя, которые недобросовестный застройщик по окончании строительства может на законных основаниях погасить не квартирами, а деньгами по номиналу.
В то же время эксперты отмечают, что не следует слишком переоценивать значение факторов, играющих на понижение цен на рынке жилья. "Пока что нельзя говорить, что рост предложения становится долгосрочной тенденцией. Действительно, с начала года этот показатель увеличился на 10%, однако в прошлом году, например, эти цифры составляли примерно 30%. В то же время, несмотря на то что на рынке действительно наблюдается снижение темпов роста, оно проходит довольно вяло - рынок ожидал большего", - заявил директор irn.ru Олег Репченко. По его словам, "покупатели инвестиционных квартир стали умнее. В 2004 году в 10-месячный период стагнации рынка многие зафиксировали прибыль и сильно просчитались, поскольку в 2005 году начался резкий рост цен на жилье. Сейчас большая часть инвестиционных квартир пока придерживается в ожидании дальнейшего увеличения цен", - рассуждает Репченко.
Добавим, что в декабре во многих компаниях будут выплачены годовые бонусы и "тринадцатые зарплаты", значительная часть этих денег в прежние годы также попадала на рынок жилья, придавая новый стимул повышению цен.