Когда в начале кризиса эксперты прогнозировали обвал цен на жилье в России, скептики этому не верили. Когда же в начале года столичные власти стали говорить, что квартиры в Москве подешеветь не могут по определению, многие восприняли это как исходящий сверху приказ "держать". По оценкам Ассоциации строителей России (АСР), так и получилось - на обвал цен на недвижимость в мегаполисе пока не похоже. С начала года стоимость доступных московских квартир в панельных домах упала меньше чем на 2%, в то время как в регионах падение цен на жилье доходит до 15%, подсчитали в АСР.
Как отмечают "Новые известия", ситуация выглядит странно, ведь стройматериалы сильно подешевели. В частности, бетон с начала года подешевел на 13,8%, железобетонные конструкции – на 8–12%. Кирпич "потерял" 19–27,7%, цемент – 23–27,6%.
Во многом благодаря этому начала снижаться себестоимость строительства. С начала года себестоимость одного "квадрата" жилья в среднем по стране упала на 5,34% до 33 563 рублей. А вслед за этим поползли вниз и цены на готовое жилье. Средняя цена квартиры в новостройке с начала года упала на 4% (на 7,3% с начала кризиса). Жилье на вторичном рынке в этом году подешевело на 8,9% (на 13,1% с осени 2008 года). В Санкт-Петербурге, который до кризиса шел в ценовой гонке следом за Москвой, квартиры "сбросили" 7,2%, Екатеринбурге – 8,1%, в Нижнем Новгороде падение цен составило 10,2%, а в Красноярске жилье с начала года подешевело на 14,5%.
Тенденция на снижение себестоимости строительства и цен на жилье характерна для всей России. Исключение составляет Москва. В столице себестоимость строительства, по данным АСР, составляет 1710 "зеленых". Это в два раза выше показателей в среднем по России (800–1000 долларов). Кроме того, в мегаполисе до сих пор существуют огромные наценки на жилье. К примеру, в среднем по стране разница между себестоимостью и рыночной ценой (39 354 рубля) 1 кв. метра в новостройке эконом-класса составляет 5791 рубль. В Ленинградской области "навар" застройщиков сейчас – всего 1482 рубля, в Подмосковье – 12 274 рубля. Но в Москве средняя добавленная стоимость застройщиков находится на уровне 78 688 рубля за каждый "квадрат".
"Очевидно, что в Москве строить намного более затратно, чем в других регионах страны, – рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Подключить коммуникации, "врезать" дом в старые трубы – в Москве это очень дорогостоящий процесс. Необходимо получить массу согласований. К тому же застройщики должны обеспечить инфраструктуру для строящихся домов. Они вкладывают деньги в детские сады, поликлиники, магазины".
Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин, в свою очередь, пояснил, что в Москве высокие цены на жилье из-за крайне дорогой и дефицитной земли. "Инвесторы, которые смогли получить землю под застройку, не будут снижать цены. Они будут ждать стабилизации экономической ситуации, им нужно окупить затраты на землю. Инвесторы держат цены, чтобы – как бы помягче выразиться – окупить трансакционные издержки на получение всякого рода разрешений. Московская земля сверхрентабельна, и снижать ее сверхрентабельность никто не будет", – сказал депутат.
Что будет с ценами на жилье дальше – море прогнозов, нередко взаимоисключающих. В АСР считают, что темпы падения в большинстве регионов России начнут замедляться. Летом – в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой подъем.
Аналитики компаний-застройщиков в большинстве своем прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье эконом-класса минимум до осени. Они надеются, что к этому времени государство сумеет добиться снижения ставок по ипотеке, что подтолкнет спрос. Однако многие серьезные специалисты убеждены, что рынок достигнет дна только в начале 2010 года. А до этого цены просядут на 10% в среднем. Так что рекламные призывы типа "покупай сейчас – потом будет дороже" легко могут оказаться недостоверными.