Большинство крупных застройщиков жилья занялись офисным строительством. В прошлом году в Москве был зафиксирован рекорд - построено 975 тысяч кв. м офисов класса А и В - это на 50% больше, чем в 2005 году. Изучив несколько проектов в этой области, "Ведомости" выяснили, почему офисы пользуются повышенным интересом: они окупаются за три-четыре года и при этом в отличие от жилья остаются в активе девелопера.
Так, "Интеко" в течение 5-6 лет собирается построить 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, вложив только в офисы 1 млрд долларов. Не менее амбициозные планы у "Дон-Строя", который намерен довести оборот по коммерческой недвижимости до 800 млн долларов.
"Реализация собственных проектов в этой области увеличивает капитализацию компании, и под них проще привлечь дешевые западные деньги. Сейчас много западных компаний инвестируют в офисное строительство, но посмотрите - нет ни одной в жилом секторе: деньгами входят в бизнес, который понятен", - комментирует Андрей Лукьянов из банка "Российский кредит".
Эксперты считают, что инвестиции в этот сегмент, даже без динамичного роста ставок, еще долго способны приносить высокую и стабильную прибыль. Насколько эта прибыль высока, "Ведомости" выяснили, изучив сметы строительства трех офисных зданий в Москве.
Затраты на строительство офисного здания складываются из нескольких частей: стоимость земельного участка и расчеты с городом, проектные работы, подготовка участка к строительным работам, сами строительно-монтажные работы, подведение сетей и прочие расходы - на продажу/сдачу в аренду, маркетинг объектов, страхование и т. д. Обычно на проект уходит около трех лет: полтора года - подготовка, полтора - сама стройка.
Вице-президент Mirax Group Дмитрий Луценко не считает стоимость земли критической: количество выгодных площадок сокращается, но цены на готовые объекты пропорционально растут.
Разработка проекта и его согласование составляют до 7% расходов. В составленной "Ведомостями" таблице цифра колеблется от 77 до 141 доллара за 1 кв. м.
Строительство и сети - главная составляющая расходов. В таблице строительно-монтажные работы обходятся в 1043-1213 долларов на 1 кв. м - разброс составляет 16%. Куда больше разница между стоимостью инженерных сетей. Именно в строительно-монтажных работах и инфраструктуре обычно проявляется разница между себестоимостью офисов класса А и В, которая составляет 200-250 долларов за 1 кв. м. Это качество и стоимость отделки и внешнего вида, количество машино-мест, внутренняя инженерия и т.д.
В итоге, по расчетам "Ведомостей", 1 кв. м общей площади офиса класса А обходится в 1748-2470 долларов. Нужно учитывать, что финансирование офисных проектов сильно отличается от ситуации с жильем. Продажи квартир можно начать почти одновременно со строительством - в этом случае дом фактически возводится на средства покупателей-соинвесторов. С офисами все иначе - эти проекты требуют 100%-ного финансирования. Зато цена реализации в представленных проектах составляет 5000-6000 долларов за 1 кв. м общей площади. И в отличие от жилья, где покупатель платит только за полезную площадь, т. е. квадратные метры квартиры, в бизнес-центре схема продажи иная. Подземный паркинг - одна из составляющих классности офиса: не было бы его, и класс офиса автоматически был бы ниже. Поэтому обычно продается общая площадь здания.
Но на российском рынке девелоперы чаще всего оставляют построенный объект за собой, говорит гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов. "Управление собственными офисными комплексами оптимально в стратегическом плане. Через определенный срок оно окупает расходы и обеспечивает стабильный доход, не выбывая из актива компании, что в дальнейшем позволяет использовать его в качестве залога при кредитовании других девелоперских проектов", - рассказывает Валех Рзаев, директор по внешним связям Forum Properties.
В итоге проект окупится в худшем случае за четыре с половиной года, а в лучшем - менее чем за четыре. И после этого здание остается в распоряжении девелопера. "Средняя доходность офисных проектов для девелопера на данный момент составляет 20-23%. С каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения", - говорит Колегов.