Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала за последний год на 1000 долларов - с 5200 до 4200 долларов. Такое падение долларовых цен на недвижимость особенно болезненно для тех, кто покупал квартиру в надежде сохранить или даже приумножить накопления. Однако граждан не смущает падение долларовых цен. До сих пор самым надежным вложением денег люди считают покупку квартиры. Об этом пишет "Независимая газета" со ссылкой на данные экспертов рынка.
Времена, когда инвестиции в недвижимость могли принести большую прибыль, закончились в 2009 году. А сейчас, похоже, закончились даже времена, когда покупка квартиры помогала хотя бы просто сохранить свои средства. К такому выводу пришли в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN). Этот центр фиксировал падение цен на столичную жилую недвижимость после начала кризиса 2008-2009 годов и продолжает отслеживать ситуацию.
"Тогда цены просели на 30%, а в последующие годы рост цен на жилье не превышал инфляцию. Однако люди все равно вкладывали деньги в недвижимость - уже не с целью заработать, а с целью сохранить", - поясняет руководитель IRN Олег Репченко.
Но теперь недвижимость почти не защищает от девальвации рубля и валютных колебаний. "За последний год долларовые цены на жилье просели примерно на 17%. И сдача квартиры в аренду, которая приносит около 5% годовых, не способна компенсировать это падение", - говорит Репченко.
Например, весной этого года во время первой волны ослабления рубля жилье еще могло отыграть около половины падения долларовой стоимости. Летом рублевые цены на жилье тоже росли довольно высокими темпами, так как продавцы недвижимости надеялись привязать цены к доллару. Однако в октябре, по данным аналитиков, рублевый прирост оказался минимальным - примерно на 1,2% по сравнению с сентябрем. А затем и рублевые цены перестали расти. Например, за последнюю неделю было зафиксировано небольшое их снижение - на 1,4%.
"Цены в валюте в большинстве сегментов рынка снизились", - подтверждает тенденцию главный аналитик UFS IC Илья Балакирев. Но рынок неоднороден, и в зависимости от престижности района и конкретного вида жилья можно найти узкие сегменты, которые не потеряли в цене, замечает эксперт.
В стране есть регионы, где жилье недооценено, и цены там вполне могут повыситься. Кроме того, часть инвестиционного жилья приобретается еще на этапе строительства - это значительно увеличивает риски инвестиций, но и дает шанс для заработка, поскольку построенная квартира стоит гораздо больше, чем на этапе котлована, говорит Балакирев.
Для повышения доходности иногда используют и более экзотические схемы с использованием ипотечного "плеча": покупаете две квартиры на этапе строительства, одну из которых в ипотеку, гасите кредит с продажи одной квартиры и продаете вторую тоже. Но чтобы подобные схемы работали, нужен ликвидный рынок, который сейчас есть далеко не везде, отмечают эксперты.
Все еще надежный способ сохранить сбережения, если "забыть про доллар"
"Недвижимость, конечно, не оправдала надежд инвесторов. Содержание квартир про запас становится невыгодным, особенно квартир большой площади. Не спасает и аренда, значительно потерявшая свою эффективность из-за некоторых принятых законодательных актов, а главное, из-за существенного сокращения потока зарубежных арендаторов. В среднем эффективность аренды сейчас вряд ли превышает 5% годовых", - говорит управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин.
Несмотря на падение долларовых цен, многие специалисты убеждают, что покупка жилья - самый верный путь сохранения сбережений. Правда, при этом они советуют забыть про такую валюту, как доллар, и измерять доходность исключительно в рублях. "Мы живем в стране, где национальная валюта - рубль, а рублевые цены на недвижимость всегда растут", - говорит руководитель управления компании Heads Александр Зарицкий.
Правда, растут рублевые цены уже значительно медленнее, чем раньше. "Даже при поддержке расширяющегося рынка ипотечного кредитования ценовой рост будет выражен слабо, по предварительным ожиданиям - в пределах 6-8% по итогам 2014 года", - ожидает аналитик "Финам Менеджмент" Максим Клягин.
Порой аналитики рынка высказывают прямо противоположные мнения. "Если вкладывать в жилье на первичном рынке, можно не только сохранить собственные средства, но и неплохо заработать", - говорит гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Новостройки остаются инвестиционно привлекательными", - соглашается коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева.
Вопреки всем этим дискуссиям сами граждане стараются не вдаваться в долгие размышления о том, выгодно или нет инвестировать средства в недвижимость. В условиях ухудшающейся экономической обстановки люди все чаще вкладывают деньги именно в недвижимость, пока у них еще есть такая возможность. "До последнего времени инвестиционные покупки на первичном рынке составляли до 20% от общего объема сделок, но негативные тенденции в экономике привели к росту числа инвесторов в этом сегменте, и уже с начала осени 2014 года их количество выросло до 30%", - говорит директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Наибольшим спросом, по его данным, пользовались однокомнатные квартиры от 35 до 43 квадратных метров как на этапе строительства, так и в домах с отделкой под ключ.