В столице за первую половину 2007 года цена квадратного метра жилья, по данным статистики, снизилась всего на 3%. Однако математические вычисления
отражают цены предложения, а не реальных продаж. По фактам продаж падение
цен с начала года составило в среднем 10-15%, утверждает "Газета GZT.ru".
Падение закончится тогда, когда на рынок перестанут сбрасывать низкокачественные квартиры, переоцененные в прошлом году, полагает издание.
Согласно недавно распространенному отчету аналитического центра irn.ru, индекс стоимости жилья в Московском регионе по сравнению с концом 2006 года снизился примерно на 3%. Справедливости ради руководитель портала Олег Репченко отмечает так называемую скрытую коррекцию, которая к итоговому показателю может дать дополнительные 5-10% снижения цены. В переводе на язык, понятный потребителям, скрытая коррекция означает скидку по итогам торга покупателя с продавцом. "Определяя взаимовыгодную цену на торгуемый объект, продавцы снижали заявленную цену минимум на 20%, особенно если речь шла о жилье с низшими потребительскими свойствами", - подтвердил "Газете"
гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр
Крапин.
Иными словами, цены за первую половину 2007 года упали на 15-20% без учета
инфляции. И ни один из опрошенных корреспондентом "Газеты" специалистов не
нашел причины для смены тенденции до конца года. "Продолжающийся процесс
снижения цен означает, что цены на жилье существенно превышают
платежеспособный спрос большинства домохозяйств, и для восстановления
уровня деловой активности необходимо их снижение минимум на 15-20%", -
считает Крапин.
Самый большой вклад в падение цен дает переоцененная в период ажиотажного
спроса неликвидная недвижимость, приобретенная в 2005-2006 годах.
Тогдашние покупатели "плохой" панели, малогабаритных квартир теперь
стремятся зафиксировать прибыль, выбрасывая на рынок все новые порции
жилья с низкими потребительскими качествами. Остальной рынок вынужден
считаться с начавшимся демпингом продавцов неликвида. Но, по мнению
экспертов, такая ситуация нестабильна: рано или поздно рынок жилья в
Москве пойдет по пути большей дифференциации цен на квартиры разного
уровня комфортности.
Дело в том, объясняет Крапин, что при снижении цен на московское жилье
всего лишь на 1% суммарные потери собственников жилья составят как минимум
15 млн долларов при существующих деловой активности и ценах. Это слишком большие
деньги, и эксперты уже начали говорить о справедливой цене на жилье.
Крапин считает, что справедливая цена составляет три годовых дохода
покупателя: по Москве на сегодня - 1825 долларов за квадратный метр.
По мнению начальника отдела маркетинга компании "Пересвет-Девелопмент"
Александра Козлова, это "средняя температура по больнице": на самом деле
некачественное жилье должно стоить еще дешевле, а качественное - еще
дороже, чем сегодня. В частности, разрыв между "плохой" панелью и
современным монолитом, по мнению Козлова, должен составлять 40-60%.
Сейчас разрыв невелик: по данным irn.ru, покупатель "плохой" панели платит 3,7 тысячи долларов за квадратный метр, за монолит - 4,5 тысячи. Однако именно сброс переоцененных инвестквартир поможет увеличению разницы. После этого можно будет ждать стабильного, пусть и небольшого, роста рынка.