С 1 мая рынок управления многоквартирными домами в России ждет зачистка - работать без лицензии будет запрещено. Но инвесторы сомневаются, что в результате рынок станет намного прозрачнее, пишет издание РБК, пообщавшееся с его участниками. Минстрой оценивает сегодня этот рынок в 2,5 трлн рублей: из них 2 трлн - транзитные платежи коммунальщикам, 500 млрд - выручка управляющих компаний.
Как отмечает РБК, точных данных о количестве управляющих компаний не существует. На портале фонда reformagkh.ru зарегистрировались 49 тыс. управляющих компаний, рассказал изданию заместитель гендиректора госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" Олег Рурин. Сколько их еще, неизвестно: пока регистрация на сайте фонда не является обязательной. Рурин считает, что на сайте фонда раскрыли данные компании, которые управляют примерно 4/5 всех многоквартирных домов в России.
Крупных игроков на этом рынке нет - в основном это региональный бизнес, говорит заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис. Консолидация рынка находится еще в зачаточном состоянии, подтверждает Рурин: "Пока укрупнение происходит на уровне муниципалитетов, в лучшем случае - на уровне регионов". В течение двух-трех ближайших лет федеральные игроки вряд ли появятся, прогнозирует он.
Почему такие огромные деньги не привлекают крупный бизнес? - задается вопросом РБК. Эксперты отвечают, что официальная рентабельность на этом рынке очень низкая, максимум 5-7%. Но многие считают, что доходность этого бизнеса может быть гораздо выше.
Рентабельность официальная и "карманная"
Обычно больше 5% рентабельности компании не показывают, но реально она "явно выше 10-15%", уверен Рурин. Финансовая отчетность управляющей компании не всегда показательна, отмечает он: центр прибыли часто находится в "карманных" подрядных организациях. "В подрядчиках и сидит основной бизнес", - согласен сотрудник одной из управляющих компаний, добавляющий, что средняя рентабельность бизнеса по управлению составляет 10-15%. Она может быть и еще выше: "зависит от мастерства каждого игрока", иронизирует он.
Как правило, вокруг управляющей компании создается пул субподрядчиков, которые занимаются обслуживанием домов. В конце года управляющая компания отчитывается перед жильцами, на что деньги действительно были потрачены: например, 1 млн в месяц за уборку территории 100 домов. Подтверждением служат документы подрядчиков, поясняет сотрудник управляющей компании: "А уж как образуется цена там - это, образно говоря, коммерческая тайна".
Две самые популярные схемы повышения неучтенной рентабельности - невыполнение заявленных работ и завышение их стоимости, говорит Чибис. Самая распространенная - первая, добавляет начальник управления эксплуатации СК "Кловер Групп" Михаил Корепанов. На "видимых" работах - уборке территории, мытье полов и окон - стараются не экономить, продолжает он, это лишь 10% выручки, основная "оптимизация" происходит в обслуживании инженерных сетей. Такие работы составляют 30-40% чека за управление домом, а отследить их выполнение практически невозможно, объясняет Корепанов.
Другой способ - размещение рекламы на доме или платежного терминала в подъезде. Компании обязаны согласовывать это с жильцами и делиться с ними прибылью, но можно этого и не делать. "Если жители с головой, они могут потребовать узнать, кто за это платит и куда идут средства", - говорит сотрудник одной из компаний.
Откровенное воровство платежей за коммунальные услуги в последнее время встречается реже, говорит сотрудник одной из управляющих компаний: "Сейчас с этим строже". Раньше за год-полтора можно было собрать внушительную сумму и подать на банкротство - средний срок жизни управляющей компании составлял три года, говорит он: "Перед банкротством нужно было покрасить подъезды, завести новую компанию и назвать ее примерно так же, чтобы у жильцов в голове не клинило".
"Приехал ЧОП и положил всех в снег"
"Дикая борьба за управление домами - ответ всем скептикам, которые утверждают, что это не бизнес", - говорит Андрей Чибис. О борьбе на рынке он знает не понаслышке: ему лично приходится разрешать конфликты между управляющими компаниями, которые часто напоминают бандитские разборки. Это десятки тысяч случаев ежегодно, говорит исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева.
Недавний пример - конфликт в Ижевске, вспоминает Чибис. Жильцы девятиэтажки решили отказаться от услуг управляющей компании ООО "Единая УК" и выбрали новую. Но "Единая УК", директором и единственным учредителем которой, по данным "СПАРК-Интерфакс", является депутат Госсовета Удмуртии Наиль Кутдузов, заблокировала решение собственников, оспорив его в суде. Когда суд поддержал жильцов, "Единая УК" пошла другим путем: установила сигнализацию на подвал, в котором располагались домовые коммуникации.
"Когда аварийная бригада новой управляющей компании попыталась туда проникнуть, приехал ЧОП и положил всех в снег", - рассказывает Андрей Чибис. Потом "Единая УК" просто заварила вход в подвал и освободила дом только после того, как на место вылетел лично заместитель министра строительства и ЖКХ.
Минстрой попытается "вскрыть рынок для инвесторов"
Наглость таких компаний чаще всего имеет одну причину, которая известна всем в стране. Управляющие компании часто аффилированы с местными властями, говорил Владимир Путин во время прямой линии в 2013 году. "Это такие микроквазимонополисты на рынке, которые забивают в конечную плату все, что можно забить... наворачивая на этом огромные деньги, неподъемные для граждан", - сказал тогда Путин.
Помочь новым добросовестным игрокам обещает Минстрой, который, по словам Чибиса, намерен "вскрыть рынок для инвесторов". Двумя путями - введением обязательного лицензирования (до 1 мая 2015 года управляющие компании могут работать без лицензий) и открытостью данных о жилом фонде.
Некоторые эксперты, правда, сомневаются, что лицензирование бизнеса очистит рынок от игроков-мошенников. Если компанию лишат лицензии, а гендиректора - сертификата, то собственник просто откроет новое юрлицо и назначит другого руководителя, говорит директор управляющей компании NAI Becar Виктор Козин. Зато многократно возрастают риски для добросовестных игроков, отмечает Козин: "Любая инспекция, найдя два нарушения, лишает тебя возможности управлять домом".
Избавиться от влияния местных администраций тоже вряд ли получится, считает другой участник рынка: местные власти заинтересованы в том, чтобы на субподряд нанимались "правильные" компании.
