По итогам прошлого года Германия потеснила Великобританию, возглавив список самых популярных у инвесторов европейских стран. Их привлекает в этой стране офисная недвижимость, промышленная и жилая. Юрист и бизнес-консультант Михаил Хаймович в статье, опубликованной "РБК Недвижимость", рассказывает об особенностях покупки жилья в Германии частными лицами.
Как рассказывают эксперты, купить квартиру или дом в Германии может нерезидент стран Евросоюза, при этом организация юридического лица не требуется. Договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем заключается в нотариальной конторе. Нотариус удостоверяет личности продавца и покупателя, составляет договор и проверяет в регистрационной палате, действительно ли квартира принадлежит продавцу и нет ли на ней обременения в виде залога или ареста.
Все денежные расчеты, как правило, осуществляются через специальный счет нотариуса: покупатель вносит на него деньги, а нотариус выплачивает их продавцу. Доступ к такому счету имеет только открывший его нотариус. Профессиональная деятельность нотариуса застрахована на сумму не менее 1 миллиона евро, этим и гарантирована сохранность средств покупателя.
Если покупатель готов полностью оплатить покупку, то он делает это после подписания договора. Затем нотариус отправляет информацию о продаже недвижимости в регистрационную палату, которая выписывает новому владельцу свидетельство о собственности на квартиру. Как правило, для удобства расчетов переход права собственности в договоре купли-продажи назначается на первое число месяца, следующего за перечислением покупателем на трастовый счет нотариуса полной стоимости покупки и дополнительных расходов.
С этого момента покупатель получает ключи, может использовать купленную недвижимость по своему усмотрению и должен оплачивать ежемесячные расходы на ее содержание.
Ипотека в Германии
Оформление ипотечного кредита в немецком банке по доверенности невозможно, необходимо физическое присутствие получателя в Германии. При этом для немецкого банка важно наличие у иностранного покупателя достаточной зарплаты и имущества на родине.
В 2012 - 2013 годах процентные ставки по ипотечному финансированию составляют примерно 3-4% годовых. Рассмотрение заявки длится от четырех до шести недель. Банки охотнее дают кредит, если в приобретаемой квартире уже проживают арендаторы, поскольку в этом случае непрерывно поступающие платежи являются для банка дополнительной гарантией вкладываемых им денег. За обработку заявки на кредит банк может взимать специальный сбор в размере 0,5% от величины кредита.
Немецкие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости стоимостью менее 60 тысяч евро. При этом иностранному покупателю необходимо иметь примерно 50% собственного капитала плюс расходы на оформление, то есть рассчитывать на ипотеку можно, имея на руках не менее 30-35 тысяч евро.
Права и обязанности владельца квартиры детально описаны в специальном Законе о владении жильем, сокращенно WEG.
Владелец недвижимости, не проживающий постоянно в Берлине, обычно отдает свою квартиру в управление профессиональной фирме, которая будет следить за своевременной оплатой и решать все возникающие у жильца проблемы. Стоимость этой услуги составляет от 20 до 30 евро в месяц.
